与此分析人士则在担心,香港或许即将上调最优贷款利率,进而推升按揭贷款成本,增加香港房地产市场压力。据中金公司研究部数据,上轮加息周期银行于2018年9月上调BLR15个百分点后,香港地产价格于2019年2月累计下调约4%。
中原地产研究部对此表示,中原城市领先指数CCL报1762点,创128周新低。最近一周CCL跌破175点,短期目标下试170点,重返2019年初时的水平。CCL连跌6周,是2019年10月以来首见,楼价跌势未止。
8月26日,反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数相比一周前跌0.59%,报1762点,连跌六周,创近两年半新低。
8月26日,反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数相比一周前跌0.59%,报1762点,连跌六周创近两年半新低。该指数每周五公布,基于在中原集团的买卖合约成交价编制,反映香港地产市场价格变动。
平安证券首席经济学家钟正生则提到,当前香港经济面临较大下行压力,今年以来香港GDP已连续两个季度同比负增,相比2018年9月香港银行上调贷款利率时的基本面更为疲软。今年2月以来香港失业率再度上升,截至6月为7%,远高于2018年3月-2019年7月维持的8%。
自3月份美联储开启加息周期以来,香港金管局跟随上调基准利率,引发一系列连锁反应:5月份以来,港元汇率频频触及弱方兑换保证;金管局银行体系总结余由2022年初近3600亿港币降至不足1250亿港币,1个月香港银行拆借利率由0.25%升至85%……
“房地产及楼宇业权是香港经济的重要支柱,在2021年香港实际GDP中占比达到16%。历史上,每次银行加息都会造成香港房价同比由正转负,即便2018年只加息一次。”他预计,本次如果香港银行贷款利率相比上次更大幅度攀升,对香港经济的负面冲击或将更明显。
在Hibor上行背景下,香港中原地产价格指数自2022年3月以来开始下滑,7月中小型住房价格指数同比下滑1%,刷新疫情以来最大跌幅。
“若未来进一步上调BLR,可能加大住房按揭贷款的付息压力。”中金公司研究部策略分析师刘刚表示,未来上调BLR,可能会边际增加银行成本、推升房地产按揭利率。但由于最优贷款利率上调滞后于已经走高的资金利率,因此对港股整体的金融条件的增量影响有限。
港府发力针对房屋难题
6月9日,香港时任特首林郑月娥曾表示,该届政府大胆尝试兴建过渡性房屋,此项目现已成为房屋阶梯的重要部分。当局承诺兴建5万个单位,目前已觅得足够土地兴建逾1万个单位。她说,该届政府的公营房屋供应量较上届政府五年任期的供应量多40%,相信未来十年此数必会大幅上升,期待下届政府在过渡性房屋工作方面再加把劲。
预期银行加息楼市承压
香港住房问题沉疴已久,最近两届香港特首也在接力聚焦,力求尽快解决这一问题。就在7月30日,香港新任特首李家超曾表示,香港政府已成立两个工作组,针对处理公营房屋和整体土地房屋供应问题。
到了7月30日,香港新任特首李家超也公开表示,香港政府明白社会关注房屋问题,因此成立两个工作组,针对处理公营房屋和整体土地房屋供应问题,希望尽快交出成绩。不论公屋或一般土地房屋供应,政府都期望做到提速、提效、提量。当局会探讨各项土地来源的可能性,但现阶段主力从现有土地来源中尽量增加供应量,其中主要考虑绿化地带的土地。
为推动房托基金市场的发展,香港政府多管齐下推出支持政策。例如,香港证监会于2020年底修订了《房地产投资信托基金守则》,放宽房托基金的投资限制;强积金管理局于同年亦放宽强积金计划投资房托基金的限制,以扩阔房托基金投资者的基础;香港政府去年推出了为期三年的资助计划,以进一步提高在香港设立房托基金的吸引力。
自3月份美联储开启加息周期以来,香港金管局跟随上调基准利率,市场预计香港银行或将上调最优贷款利率,推升房地产按揭利率,进一步增加香港房地产市场和房价压力。
香港住房问题沉疴已久,最近两届香港特首也在接力聚焦,力求尽快解决这一问题。
香港二手楼跌跌不休
其中,大型屋苑指数报170按周跌0.25%,按月跌47%;中小型单位指数报172按周跌0.29%,按月跌52%;大型单位指数报175按周跌02%,按月跌77%。
值得注意的是,香港财政司司长陈茂波7月24日曾表示,过去几个月本港楼价虽有轻微回调,但仍大致保持平稳。虽然本港私人住宅物业过半数已没有按揭贷款,但当香港随美国进入加息周期,供楼人士的按揭还款负担难免增加,市民在置业或作其他投资决定时,还是以审慎策略为上。
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